주택임대차 보호법 계약갱신요구권

안녕하세요, 웰빙위즈입니다!

전세나 월세 계약 갱신 문제로 고민해본 적 있으신가요?

요즘 같은 전월세난 속에서 주택임대차보호법 계약갱신요구권이 얼마나 중요한지 많은 분들이 실감하고 계실 텐데요.

오늘은 계약갱신요구권의 핵심 내용과 함께, 자주 언급되는 최우선변제권, 소액임차보증금 등의 연관 내용을 알기 쉽게 정리해드리겠습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 임대차 계약 관련 헷갈렸던 점을 한 방에 해결하실 수 있을 거예요!

주택임대차보호법과 계약갱신요구권이란?

주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위해 만들어진 법률로, 계약 만료 후에도 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 보호하는 여러 장치를 포함하고 있습니다.

계약갱신요구권은 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임대인의 동의 없이도 일정 조건을 충족하면 계약을 연장할 수 있는 제도입니다.

계약갱신요구권의 핵심 내용

계약 연장 기간: 기존 계약 기간(보통 2년) 이후 추가로 2년간 갱신 가능
행사 가능 횟수: 1회 사용 가능 (최대 4년 거주 보장)
요구 시점: 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 갱신 요구 가능
임대료 상승 제한: 갱신 시 임대료는 직전 계약 임대료의 5% 이내에서만 인상 가능 (지자체별 상한선 있음)

💡 Tip: 계약갱신요구권을 사용하려면 임차인이 계약 기간 내에 제대로 거주하고, 임대료 연체 등 의무를 성실히 이행한 기록이 중요합니다.

계약갱신요구권, 임대인이 거절할 수 있는 경우는?

계약갱신요구권이 무조건적인 권리는 아닙니다.

아래 상황에서는 임대인이 이를 거절할 수 있습니다.

임대인이 거절할 수 있는 사유

임차인이 의무를 위반한 경우: 임대료를 2회 이상 연체하거나, 임차 목적에 맞지 않게 주택을 사용한 경우
임대인이 직접 사용하려는 경우: 임대인 본인 또는 직계존비속(자녀나 부모)이 주택에 거주하려는 경우
철거·재건축 등의 계획이 있는 경우: 건물이 노후되어 철거하거나 대규모 수리가 필요한 경우

💡 중요: 임대인이 본인이 거주하려는 이유로 갱신을 거절했지만 실제로 거주하지 않는 것이 확인되면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

최우선변제권과 소액임차보증금이란?

주택임대차보호법에서 자주 언급되는 최우선변제권과 소액임차보증금은 임대차 계약과 직결되는 중요한 개념입니다. 꼭 알아두세요!

최우선변제권

개념: 임차인이 전세금이나 보증금을 돌려받지 못한 경우, 경매나 공매에서 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리

쉽게얘기해서

최우선변제권은 임차인(세입자)이 임대차 보증금을 다른 채권자보다 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리는 특히 집이 경매나 공매로 넘어가도 임차인의 보증금을 보호하기 위해 주택임대차보호법에서 정해놓은 제도입니다.

조건:
- 임차인이 주택의 점유와 전입신고(확정일자)를 갖춘 상태여야 함
- 소액임차보증금의 범위 내에서만 해당

소액임차보증금

의미: 최우선변제권이 적용되는 보증금의 한도로, 정부가 지역별로 금액을 정합니다.
2024년 기준 소액임차보증금:
- 수도권: 보증금 1억 5천만 원 이하
- 지방: 보증금 7천만 원 이하